북한의 토지이용제 현황 및 평가

박 은 진(한반도신경제센터, jeshigh@kdb.co.kr) 

◆ 북한은 토지소유권에서 토지이용권을 분리시켜 변화된 사회주의 토지제도를 추구하고 있으나, 북한주민은 배제하고 외국기업에 대해서만 허용 

◆ 중국, 베트남 사례를 참고하여 ‘토지이용권 대상 범위 확대’, ‘활용방법 다양화’, ‘토지 사용료 책정을 위한 토지평가기준 도입’ 등 제도의 정교화가 필요

□ 북한의 토지제도는 사회주의 하에서 개인소유를 인정하지 않으며, 외국기업에 대해서는 예외적으로 ‘토지이용권’을 인정

○ 토지 소유는 국가 및 국가 승인을 받은 협동단체만 가능하고 개인과 기업은 토지소유가 불가능하여 토지에 대한 거래 자체가 존재하지 않음 - 북한 주민은 부동산 중 살림집만 소유 및 상속 가능(민법 제59조, 상속법 제13조)

○ 북한은 84년「합영법」을 도입하여 예외적으로 외국기업의 토지사용을 최초로 허용한 이후 현재까지 외국기업에 대해서만 토지이용권 획득을 허가하고 있음 - 합영·합자 형태의 외국기업은 북한 전역에서, 외국인 단독 투자기업은 「외국인 투자법」에 의거 특수경제지대에서만 토지이용권을 획득하여 기업경영활동 가능

□ 북한의 토지이용권 제도는 주로 ‘합영투자’ 형태의 외국기업이 ‘협상방식’을 통 해 토지이용권을 취득하여 ‘기업경영활동 목적’으로 활용

○ 토지이용권을 취득한 외국기업은 단독투자 보다 ‘합영투자’ 형태가 많고, 토지 이용권 획득 후 토지를 ‘직접 사용하거나 개발 후 건물임대’의 형태로 사업을 진행

- 토지이용권은 협상, 경매, 입찰 방식 중 주로 ‘협상방식’으로 취득 되고, 임대 기간은 주로 30년~50년이며, 토지 재임대나 토지이용권 판매가 아닌 주로 ‘기업경영활동’을 위해 토지를 직접 사용하거나 건물임대 등으로 활용하는 것으로 나타남

- 나선, 평양의 경우 토지이용권 비용은 50~100달러/㎡ 수준에서 일시불로 지급 되고 토지이용권 획득한 기업에 대해 토지사용료는 1.2달러/㎡ 수준으로 매년 부과하나 북한의 우대정책으로 토지사용료는 부과하지 않는 경우가 다수

□ 토지이용권 제도는 중국, 베트남에서도 활용되고 있으나, 북한과는 토지이용권 취득 방법, 개발, 거래 및 관리 등에서 차이 존재

○ [토지이용권 획득] 중국은 출양(국가 양도)·전양(재양도)·행정배정방식(무상 임대), 베트남은 출양(국가 할당, 임대) 및 외국인 임대 방식이 있으며, 북한은 외국 기업에 대한 토지이용권 획득 및 임대 방식으로 취득

○ [토지 개발방식] 중국은 토지이용권 취득 후 통일적 계획방식, 베트남은 외국 기업과 국내기업이 합자하는 방식이 있으며, 북한은 특구에서 외국기업 단독 투자 또는 합영·합자투자, 특구이외 지역에서 외국기업과 북한의 합영·합자투자만 허용

○ [토지 거래 및 관리] 중국, 베트남은 전 지역에서 토지이용권 획득 후 양도, 임대, 저당, 교환이 가능하나 북한은 일부 특구에서만 가능하고, 중국, 베트남 과 달리 토지사용료에 대한 지가평가방식은 확립되어 있지 않음

□ 북한의 토지이용권 제도는 제한된 범위에서나마 국가 토지소유제를 변화시킨 면에서 향후 남북경협시대에 긍정적으로 활용될 수 있으나, 본격적인 외국기업 투자 유치를 위해서는 제도적 보완이 필요 

○ 토지이용권 제도는 사유재산이 인정되지 않는 사회주의 국가인 북한에서 외자유치 목적을 위해 도입된 제도이지만, 점차 북한주민도 간접적 이용이 가능할 전망

- 북한 주민과 기업의 토지이용은 명시적으로 허용된 것은 아니나, 토지이용권을 획득한 외국기업이 북한 주민이나 기업에 토지이용권을 재임대하거나 건물을 임대하는 등의 방식으로 간접적 활용이 가능할 전망

○ 향후 적극적 투자유치를 위해서는 단독투자 외국기업의 북한 전 지역 토지이용 허가, 공정한 토지사용료 부과를 위한 명확한 지가평가방식 도입 등의 제도적 보완이 필요@